Y es que en mi carrera se pueden elegir varias ramas. Yo he elegido urbanismo porque es la que más me gusta: tiene mucho de creatividad, de politica, de reflexión. No me gustaban las estructuras, que al final se hacen todas iguales, ni las presas, que no se construyen apenas ya, ni la geotecnia, por el profesor básicamente. A los que decidimos terminar la Ing. de Caminos por la rama de urbanismo se nos acusa de elegir el camino fácil. Qué se le va a hacer, tontos hay en todos sitios;)
Hoy he tenido una clase especialmente interesante de Planeamiento Urbanístico. La ha dado el director de mi escuela, y director de mi proyecto de fin de carrera; es una persona que se lleva dedicando muchos años a temas urbanísticos y que tiene mucha idea. La clase de hoy versaba, en principio, sobre un plan parcial en Vitoria. Hemos terminado hablando, como tantas otras veces, del problema del suelo y de la vivienda.
En primer lugar, nos ha dicho que él considera que uno de los problemas de las leyes de urbanismo de España es que no son leyes urbanísticas sino leyes inmobiliarias. Priman el que el propietario del suelo pueda conseguir grandes beneficios. La ley del suelo del 98 cambió la manera de ver el suelo. El PP, en su esfuerzo por liberalizar al máximo la economía, decidió liberalizar también el suelo. Intentaré resumir la idea: el suelo se clasifica en tres grandes paquetes, urbano, urbanizable y rústico (o no urbanizable, depende de la comunidad). El suelo urbano se ha quedado igual, evidentemente, es la ciudad consolidada, donde ya está toda la urbanización hecha y hay un mínimo de construcción en las parcelas. Sin embargo ha habido un cambio radical en cuanto al suelo urbanizable y al rústico: antes del año 98, el suelo urbanizable era el que se definía en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) según las directrices marcadas por el Ayuntamiento en cuestión; es decir, la ciudad crecía hacia el sur si el gestor del Ayuntamiento lo creía conveniente, y para eso se reclasificaba el suelo como urbanizable. El resto del suelo, era suelo rústico, con unas limitaciones muy grandes a la hora de construir cualquier edificación; es decir, el suelo rústico se definía por negación: lo que no es urbano ni urbanizable. Después de la ley del 98, la situación cambia: el suelo rústico es aquel que el PGOU define como tal, ya sea en base a su calidad ambiental o agropecuaria o por algún tipo de riesgo; el suelo urbanizable se define ahora por negación: lo que no es suelo urbano ni suelo rústico. De esta manera se aumenta considerablemente el suelo urbanizable, lo cual, en principio, es algo bueno: más suelo, más gente puede construir, más competencia. Esa era la teoría, pero en la práctica, lo único que ha producido ha sido especulación. Las grandes empresas constructoras, los bancos, etc, se han dedicado a comprar suelo en grandes cantidades en el perímetro de las ciudades, cuando éste todavía estaba a un precio razonable. Luego, lo han vendido como ellos han querido. Un ejemplo ilustrativo: antes si un Ayuntamiento quería construir viviendas de protección oficial, le bastaba con modificar el PGOU y comprar suelo rústico para edificar; siendo el suelo una parte importante del precio final de la vivienda, esto conseguía que se redujera considerablemente el precio de la vivienda, objetivo buscado. Ahora, deben comprarlo al precio de mercado, o si lo consiguen por medio de cesiones, harán que la vivienda privada de los alrededores aumente el precio (el constructor querrá mantener el mismo beneficio pudiendo construir menos viviendas). Además, con la política de déficit cero del anterior gobierno, se ha recortado de forma espectacular el gasto en vivienda social (y en educación, sanidad...). Un dato: la media de viviendas de protección oficial que se construyen en Europa es del 18%. En España estamos en el 2%. El mercado privado no encuentra competencia con el mercado público y puede seguir aumentando los precios hasta el infinito. En Ciudad Real, el precio de m2 de vivienda construida ronda las 300.000 pts. Construir un m2 de vivienda puede costar, como mucho, 150.000 pts.
Además, en España tenemos una preciosa costumbre: a parte del dinero X que te cuesta oficialmente un piso, tienes que pagar Z en dinero negro. Una amiga se acaba de comprar un piso de protección oficial; pertenece a la modalidad de precio tasado , es decir, construye una empresa privada que recibe una subvención de la Admón. pública correspondiente (en este caso la Junta) con la condición de que el m2 de piso no suba de un precio determinado. A mi amiga el piso le cuesta oficialmente unos 25 millones (no recuerdo exactamente ahora), que va a pagar con una hipoteca a 20 años. Además, tiene que pagar 3 millones en negro, por lo que el m2 de piso ha subido considerablemente, inclumpliendo las condiciones impuestas por la Admón. en un principio. Según mi profesor, esto tendria un arreglo medianamente fácil: que las Admones. tuvieran derecho de tanteo. Es decir, que cualquier Admón. tuviera el derecho a comprar un piso según el precio que venga en el contrato de compra-venta (aumentando lo que corresponda por el paso de los años, claro). Quién querría tener un piso o una finca que en el papel valiera 30 millones, pero por la que se han pagado 45, si exisiteria la posibilidad de que te pudieran comprar a ese precio? Imagino que nadie...
El problema de la vivienda ahora mismo es muy complicado. Todo el mundo habla de lo caros que son los pisos. Pero, ¿qué porcentaje realmente de la población querría que bajasen los precios? ¿Realmente una persona que se ha comprado un piso hace 2 años por 30 millones y está endeudado con el banco por 20 años querría ahora que bajaran los precios de los pisos? Porque baja el precio de todos los pisos, no solo de los nuevos, y el de esta persona pasaría a valer 20 millones en vez de los 30 iniciales. Eso sí, el banco seguiría cobrandote, mes a mes, la letra de la hipoteca, hasta alcanzar un total que no es lo que realmente vale el piso.
Todo muy complicado. Pero, en mi opinión, sinceramente fascinante ;)
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